ホームインスペクションとは？内容・費用・種類・流れまで徹底解説【住宅診断】

住宅を購入するときや、これからも長く住み続けたいと考えたとき、「この家は本当に大丈夫だろうか？」と不安に感じたことはないでしょうか。そんなときに耳にするのが「ホームインスペクション」という言葉です。

ホームインスペクションとは、住宅の専門家が第三者の立場で建物の状態をチェックする、いわば住宅の健康診断のようなものです。しかし、「具体的に何をするのか」「どんな種類があるのか」「費用はいくらかかるのか」までは、よく分からないという方も多いはずです。

この記事では、ホームインスペクションの基本的な意味から、サービスの種類、チェック内容、費用相場、依頼の流れ、注意点までを分かりやすく整理して解説します。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、住宅の専門家であるホームインスペクター（住宅診断士）が第三者の立場で建物の状態を調査・診断するサービスのことです。日本語では「住宅診断」とも呼ばれ、建物の劣化や不具合の有無、将来的なリスクなどを客観的に確認する目的で行われます。

住宅は見た目がきれいでも、屋根裏や床下、構造部分など普段は目に見えない場所に問題を抱えているケースも少なくありません。ホームインスペクションでは、そうした部分を含めて専門家がチェックし、現在の状態を分かりやすく報告します。

ホームインスペクションで分かること

ホームインスペクションによって分かるのは、主に次のような点です。

あくまで非破壊での目視検査であって、「壊して調べる検査」ではありませんが、現時点で確認できる範囲のリスクを把握できる点が大きな特徴です。

新築住宅のホームインスペクションでは、主に完成状態や施工品質を確認します。新築であっても、人の手で建てられる以上、細かな不具合や施工上の指摘が見つかるケースは珍しくありません。第三者の専門家が確認することで、引渡し前に気づける点が大きなメリットです。

中古住宅のホームインスペクションでは、これまでの使用による劣化や不具合を中心に確認します。築年数だけでは判断できない住宅の状態を把握できるため、購入判断や修繕計画を立てるうえで重要な情報となります。

なぜホームインスペクションが重要なのか

住宅は人生の中でも特に高額な買い物です。それにもかかわらず、専門的な知識がないまま契約や引渡しを迎えてしまう方も少なくありません。

ホームインスペクションを行うことで、下記のメリットがあります。

ホームインスペクションにはどんなサービスがある？

ホームインスペクションは、実施するタイミングや目的によっていくつかの種類に分けられます。会社によって対応範囲は異なりますが、一般的には次のようなサービスがあります。

建築中のホームインスペクション

建築中のホームインスペクションは、住宅の工事が進んでいる途中で行う検査です。基礎工事や上棟後、断熱施工後など、工程ごとに建物の状態を確認します。
工事中に問題点を指摘できるため、是正対応に繋げやすい点がメリットです。一方で、施工会社との調整が必要になることや、検査回数によって高額になることから依頼のハードルはやや高めと言えます。

完成後（新築）のホームインスペクション

完成後のホームインスペクションは、新築住宅の内覧会や引渡し前に行われる検査です。完成した建物を第三者の専門家がチェックし、仕上がりや不具合の有無を確認します。
専門知識がなくても依頼しやすく、購入者・施主の立場で住宅の状態を把握できるため、多くの方がイメージする「ホームインスペクション」に近いサービスと言えるでしょう。

新築戸建てホームインスペクションのページ

中古住宅購入時のホームインスペクション

中古住宅購入時のホームインスペクションは、購入を検討している住宅の状態を事前に確認するための検査です。雨漏りや劣化、シロアリ被害など、築年数だけでは判断できないリスクを把握できます。
購入判断の材料になるだけでなく、修繕費用の目安を知ることで、将来の資金計画にも役立ちます。

中古戸建てホームインスペクションのページ

住んでいる自宅のホームインスペクション

ホームインスペクションは、住宅購入時だけでなく、すでに住んでいる自宅に対して行うことも可能です。定期的に点検を行うことで、劣化の進行を早期に把握し、計画的なメンテナンスにつなげられます。
また、リフォームや将来の売却を検討する際の判断材料として活用されるケースもあります。

自宅ホームインスペクションのページ

ホームインスペクションは会社によって対応範囲が異なる

ホームインスペクションの内容や対応できる範囲は、依頼する会社によって異なります。すべての種類に対応している会社もあれば、特定のタイミングに特化している会社もあります。

そのため、「どの場面で、何を確認したいのか」を整理したうえで、サービス内容を比較・検討することが大切です。

ホームインスペクションが役立つ5つの場面

ホームインスペクションは、住宅を購入するときだけのものではありません。目的やタイミングによって、さまざまな場面で役立ちます。ここでは、特に相談が多い代表的な5つのケースを紹介します。

① 新築住宅の内覧会・引渡し前

内覧会や引渡し前にホームインスペクションを行うケースが増えています。完成した建物をホームインスペクターが確認することで、施工ミスや不具合に気づける可能性があります。
新築だからといって不具合がないとは限らず、引渡し後に気づいて対応が難しくなるケースもあります。内覧会同行によるホームインスペクションは、安心して新生活を始めるための確認作業と言えるでしょう。
（詳細コラム：注文住宅でもホームインスペクションは必要？、建売住宅にもホームインスペクションは必要ですか？）

② 中古住宅を購入する前

中古住宅購入時のホームインスペクションは、特に重要性が高い場面です。築年数や見た目だけでは判断できない劣化や不具合、シロアリ被害の有無などを事前に把握できます。
購入判断の材料になるだけでなく、将来的に必要となる修繕費用の目安を知ることができるため、資金計画を立てやすくなります。
（詳細コラム：中古住宅にホームインスペクションは必要？）

③ 住んでいる自宅の定期点検・メンテナンス

すでに住んでいる住宅でもホームインスペクションは有効です。定期的に点検を行うことで劣化の進行を早期に発見し、大きな修繕になる前に対応できます。
特に築年数が10年、20年と経過した住宅では、「今どこがどの程度劣化しているのか」を把握することが、住まいを長持ちさせるポイントになります。
（詳細コラム：新築の10年保証とは？満了時の注意点を解説）

④ リフォームや修繕を検討しているとき

リフォームや修繕を検討する際にも、ホームインスペクションは役立ちます。現状の建物状態を把握したうえで計画を立てることで、不要な工事や過剰なリフォームを避けられます。
「本当に今リフォームが必要なのか」「優先順位はどこか」を整理するための判断材料として活用できます。
（詳細コラム：ホームインスペクションで分かる将来のリフォームに役立つ情報）

⑤ 将来の売却・資産価値を意識するとき

将来的に住宅の売却を考えている場合にも、ホームインスペクションは有効です。建物の状態を把握し、適切にメンテナンスを行っておくことで、資産価値を維持しやすくなります。
また、売却前に住宅の状態を確認しておくことで、取引時のトラブル防止につながるケースもあります。

ホームインスペクションのチェック内容・調査項目

ホームインスペクションでは、住宅のさまざまな部分を目視や簡易的な計測によって確認します。調査内容は依頼するサービスや住宅の状況によって異なりますが、一般的には次のような項目がチェックされます。

外部（屋根・外壁・基礎）

建物の外部は、雨風や紫外線の影響を受けやすい部分です。屋根や外壁、基礎に劣化や不具合がないかを中心に確認します。外部の状態は、将来的な雨漏りや構造劣化に直結するため、重要なチェックポイントです。

屋根の調査

高所カメラを使用して屋根の状態を把握するパターンや、双眼鏡を使用して目視確認する方法があります。

破損やズレ、雨樋のつまりなどを確認します。

外壁の調査

外壁の継ぎ目、シーリングの施工状態、配管貫通部などに問題が見られることがあります。

基礎の調査

基礎コンクリートのひび割れや施工不良を中心に調査します。

床下（基礎・劣化・シロアリ）

床下は普段目にすることが少ないため、問題が見逃されやすい場所です。点検口から床下に入り、基礎や木部の状態を確認します。特にシロアリ被害や水分の影響は、建物の耐久性に大きく関わります。

配管のズレ、束柱のゆるみ、基礎のひび割れ、断熱材の設置状態、シロアリなど、チェック項目は多く入念にチェックする必要があります。

床下の調査は基本プランが点検口からのぞいて目視調査、オプションで床下にホームインスペクターが進入して目視調査、となることが一般的です。

屋根裏（小屋裏）・天井裏

屋根裏や天井裏も、雨漏りや断熱不良などが現れやすい場所です。点検口から内部を確認し、次のような点をチェックします。小屋裏は住宅全体の状態を判断するうえで、重要な情報が集まる場所です。

屋根裏では雨漏りの形跡やボルトの緩みなどを確認します。床下と同様に、点検口から覗いて目視で確認する手法がメインとなります。内部に進入して調査する場合はオプションとしている調査会社が多いです。

室内（傾き・建具・仕上がり）

室内では、日常生活に直接影響する部分を中心に確認します。見た目だけでなく、使い勝手や安全性の面からもチェックが行われます。

目視で確認するほか、レーザーレベルや水平器で傾斜確認をする場合もあります。また、ドアの開閉不良やビスの施工忘れは意外と多い不備です。

住宅設備（給排水・換気・設備機器）

キッチンや浴室、トイレなどの住宅設備も、ホームインスペクションの対象です。設備は将来的な修繕費用に直結するため、状態を把握しておくことが重要です。

ホームインスペクションを行うメリット

ホームインスペクションのメリットは、「住宅の不具合を見つけること」だけではありません。住宅購入や住まいの維持において、不安を減らし、判断しやすくなることが大きな価値です。ここでは、実際に依頼する立場から見た主なメリットを紹介します。

① 見えない不具合や劣化リスクを把握できる

住宅の不具合は、必ずしも目に見える場所にあるとは限りません。屋根裏や床下、構造部分など、普段は確認できない場所に問題が潜んでいることもあります。
ホームインスペクションでは、こうした部分を含めて専門家がチェックするため、自分では確認できない住宅の状態を把握できる点が大きなメリットです。

② 住宅購入・契約の判断材料になる

新築や中古住宅を購入する際、「この家を本当に買って大丈夫だろうか」と悩む方は少なくありません。ホームインスペクションを行うことで住宅の状態を客観的に把握でき、判断材料を得ることができます。

• 問題が少ないことを確認して安心できる
• 指摘事項を理解したうえで納得して購入できる
• 修繕が必要な場合も内容や優先順位を整理できる

感覚や雰囲気ではなく、根拠をもって判断できることが大きなメリットです。

③ 引渡し後・入居後のトラブルを防ぎやすい

住宅の不具合は、引渡し後や入居後に発覚すると、対応が難しくなることがあります。ホームインスペクションによって事前に確認しておくことで、

• 「知らなかった」
• 「聞いていなかった」

といったトラブルを防ぎやすくなります。特に新築住宅では、引渡し前に第三者の視点で確認しておくことが重要です。

④ 第三者の専門家が入ることで安心感が得られる

第三者の専門家が関わるという事実そのものが、買主・施主にとって安心感につながるケースもあります。理由として挙げられたのは、下記の点です。

• 事前にホームインスペクションを行うことを伝えたことで、住宅会社や売主がより丁寧に対応してくれた
• 引渡し前に、改めて自主的な確認が行われた
• 自分では言いづらかった点を、専門家が第三者の立場で指摘してくれた

「専門家によるチェックが入る」というだけで、関係者の意識が変わるケースがあるのも事実です。

⑤ これからの住まい方を考えやすくなる

ホームインスペクションは単なる点検ではなく、これからどう住んでいくかを考えるための材料にもなります。

• どのくらい安心して住めそうか
• いつ頃メンテナンスが必要になりそうか
• 将来の売却や住み替えを見据えた判断

住宅の状態を知ることで、長期的な視点で住まいを考えやすくなります。

ホームインスペクションの費用相場と内訳

ホームインスペクションを検討する際、多くの方が気になるのが費用です。ここでは、一般的な費用相場と、その内訳について解説します。

ホームインスペクションの費用相場

住宅の種類	基本料金の相場	合計費用の相場
新築戸建て	5〜7万円	11〜13万円
中古(既存)戸建て	7〜9万円	13〜17万円

 
ホームインスペクションの費用は、住宅の種類や調査範囲によって異なりますが、戸建て住宅の場合、おおよそ6万円〜15万円が一つの目安となっています。

『新築住宅（完成後）のホームインスペクション』と『中古住宅購入時のホームインスペクション、住んでいる自宅のホームインスペクション』とでは金額に違いが出ることが多く、所要時間のかかる中古（既存）戸建て住宅のほうが割高になるケースが多いです。

基本料金と合計費用（オプション）の違い

ホームインスペクションの費用は、会社によって考え方が異なります。大きく分けると、「基本料金＋オプション」型と、「合計費用が分かりやすいプラン」型の2つがあります。

基本料金とオプションが分かれている業者の場合

多くのホームインスペクション会社では、基本料金とオプション調査が分かれて設定されています。基本料金には、国土交通省が定める建物状況調査に準じた内容が含まれることが多く、目視中心の検査が基本となります。

一方で、次のような項目はオプション扱いになるケースが一般的です。

合計費用が分かりやすいプラン型の業者の場合

一方で、あらかじめ調査内容をまとめたワンプラン（合計費用）型の料金体系を採用している業者もあります。この場合、下記項目も最初から含まれており、最終的にいくらかかるのかが分かりやすい点が特徴です。

ホームインスペクション業者選びの5つのポイント

ホームインスペクションは、どの業者に依頼するかによって調査内容や満足度が大きく変わります。ここでは、後悔しないために押さえておきたい5つのポイントを紹介します。

① 第三者としての中立性が保たれているか

ホームインスペクションで最も重要なのは第三者としての立場です。住宅会社やリフォーム会社と利害関係がある場合、指摘内容が控えめになる可能性も否定できません。

• 建築会社・施工会社・売主から独立しているか
• 工事やリフォームを前提とした営業がないか

こうした点を確認することで、客観的な診断を受けやすくなります。

② 調査範囲が明確に示されているか

業者によって、調査範囲や内容は大きく異なります。特に注意したいのが下記の点です

• 床下や小屋裏は含まれているか
• 屋根や設備の調査はどこまで行うのか
• 目視のみか、簡易計測も行うのか

料金の安さだけで判断せず、どこまで見てもらえるのかを必ず確認しましょう。

③ 費用の出し方が分かりやすいか

先ほど紹介したように、ホームインスペクションの費用体系には、「基本料金＋オプション型」「合計費用が分かりやすいプラン型」があります。
どちらが良い・悪いというわけではありませんが、最終的にいくらかかるのかを事前に把握できるかは重要なポイントです。
「基本料金は安かったが、結果的に高くなった」というケースもあるため、見積もりの段階で総額を確認しておきましょう。

④ 診断士のコミュニケーション能力は高いか

ホームインスペクション業者選びでは、価格や検査内容だけでなく、住宅診断士のコミュニケーション能力も重要なポイントです。
こちらの要望を理解して知りたいことを分かりやすく説明してくれるか、また、自分では言いづらい点を第三者の立場で住宅会社や売主に伝えてくれるかは、満足度に大きく影響します。
調査結果や報告書についても、専門用語ばかりではなく、一般の人でも理解できる形で説明されているかを確認しておきましょう。

⑤ 実績や専門性があるか

最後に確認したいのが、業者の実績や専門性です。

• どのような住宅を多く診ているか
• 新築・中古・自宅点検など、対応経験はあるか
• クチコミやユーザー評価は問題ないか

経験や知識がある業者ほど、住宅の状態を多角的に判断してもらいやすくなります。

ホームインスペクションの流れ

ホームインスペクションは、初めて依頼する方でも基本的な流れを把握しておけば、難しいものではありません。ここでは、一般的な申し込みから報告までの流れを紹介します。

① 申し込み・問い合わせ

まずはホームインスペクション業者へメールフォームや電話で問い合わせを行います。この際に、以下のような内容を伝えておくとスムーズです。

• 新築・中古・自宅点検のどれか
• 住宅の所在地や建物の種類
• 希望する実施時期（内覧会・引渡し前など）
• 気になっている点や不安な点

事前に状況を共有することで、調査内容の認識ズレを防ぎやすくなります。

② 日程調整・事前確認

申し込み後は調査日の調整を行います。新築の内覧会や中古住宅の場合は、売主や住宅会社との日程調整が必要になることもあります。
また、調査当日に確認できる範囲や注意点について、事前に説明を受けておくと安心です。

③ 調査（ホームインスペクションの実施）

調査当日は、住宅の外部・内部、床下や小屋裏などを中心に検査が行われます。調査時間は住宅の規模や内容にもよりますが、3〜4時間程度が一般的です。
立ち会いは必須ではありませんが、同席することで、その場で説明を受けたり質問したりできるメリットがあります。

④ 調査結果の説明

調査終了後、その場で調査結果について説明があります。問題点だけでなく、「すぐに対応が必要な点」「現時点では様子見で良い点」など、優先順位を整理して伝えてもらえるかが重要です。

⑤ 報告書の受け取り・活用

後日、調査結果をまとめた報告書が提出されます。報告書は、住宅購入の判断材料や、修繕・メンテナンス計画を立てる際に役立ちます。
内容が分かりにくい場合は、遠慮せずに追加説明を求めることも大切です。
（詳細コラム：ホームインスペクションの報告書には何が書かれている？）

ホームインスペクションを利用する際の注意点

ホームインスペクションは住宅の状態を把握するうえで有効な手段ですが、建物を壊して行う検査ではないため目視や非破壊で確認できる範囲が調査対象となり、すべての不具合が見つかるわけではありません。

また、報告書に記載される指摘事項も必ずしも「今すぐ修繕が必要」という意味ではなく、経過観察で問題ないものや将来的に注意すべき点が含まれることがあります。

調査範囲や内容は業者やプランによって異なるため、どこまで確認してもらえるのかを事前に把握しておくことが重要です。ホームインスペクションは住宅購入をやめるためのものではなく、あくまで判断材料のひとつとして結果を冷静に受け止め、過度な期待をせずに活用することが大切でしょう。

ホームインスペクションに関するよくある質問（FAQ）

ホームインスペクションは必ず受けたほうがいいですか？

必須ではありませんが、住宅購入や住まいの状態に不安がある場合は、受けておくことで判断材料が増えます。特に新築住宅の引渡し前や中古住宅の購入前など、後からやり直しがきかないタイミングでは、有効な手段と言えるでしょう。（詳細コラム：ホームインスペクションは新築でも必要！メリットやタイミングを紹介）

新築住宅でも不具合は見つかるものですか？

新築住宅であっても、施工上の不具合や仕上がりの指摘が見つかるケースはあります。人の手で建てられる以上、第三者の視点で確認することで気づける点があるのも事実です。（詳細コラム：新築でも施工ミスは起きるのか？実際の事例から見る注意点）

ホームインスペクションはいつ依頼するのがベストですか？

新築住宅の場合は内覧会や引渡し前が一般的です。中古住宅の場合は購入を決める前のタイミングで行うことで、より判断に役立ちます。住んでいる自宅の場合は、築年数の節目やリフォームを検討する前などが目安になります。（詳細コラム：ホームインスペクションのタイミングを住宅購入の流れで解説）

指摘が多いと購入をやめたほうがいいのでしょうか？

指摘があったからといって、必ずしも購入をやめる必要はありません。重要なのは、指摘内容の程度や修繕の必要性、費用感を把握したうえで、納得して判断することです。

立ち会いは必要ですか？

立ち会いは必須ではありませんが、可能であれば同席することをおすすめします。その場で説明を受けたり、気になる点を直接質問できるため、理解が深まりやすくなります。

まとめ

ホームインスペクションは、住宅の欠陥を探すためだけのサービスではありません。新築住宅や中古住宅、自宅の点検など、それぞれの場面で住宅の状態を客観的に把握し、納得して判断するための材料となるものです。

住宅は高額な買い物ですから、購入後や入居後に「知らなかった」「聞いていなかった」と後悔するケースも少なくありません。ホームインスペクションを行うことで、見えない部分を含めた住宅の状態を事前に知り、リスクを理解したうえで判断することができます。

また、第三者のホームインスペクター（住宅診断士）が関わることで、自分では言いづらい点を代わりに指摘してもらえたり、住宅会社や売主とのやり取りがスムーズになるケースもあります。調査結果そのものだけでなく、安心して判断できる環境を整えられることも、ホームインスペクションの大きな価値と言えるでしょう。

ホームインスペクションは万能ではありませんが、正しく理解して活用すれば、住宅購入や住まいの維持管理において心強い判断材料になります。自分にとってどのタイミングで、どの内容が必要なのかを整理したうえで、後悔のない住まい選びにつなげてください。