中古住宅のホームインスペクション:メリットや調査の流れを解説

こんにちは。e-LOUPEの鳥居です。

今回は中古住宅のホームインスペクションについてお話ししていきます。

中古住宅の購入時にホームインスペクションを依頼するメリットや具体的な調査内容など、詳しくお伝えしていきますので最後までどうかよろしくお願い致します。

中古住宅でホームインスペクションが重要な理由

安さの代償で抱えるリスク

売りに出される中古住宅の多くは、

• 外壁塗装
• 設備交換
• シロアリ対策

といった保全メンテナンスが施されていません。

私もこれまで中古住宅のホームインスペクションで売主の、「我が家は何も問題ない、大丈夫。」という言葉を何回も耳にしてきました。

しかし多くの場合、その言葉には何の根拠もありません。

小屋裏や床下の不具合などは売主すらも知らないことが多く、購入してから調べてみたら構造部材が大きなシロアリ被害に遭っていた・・・というケースも見受けられます。

引き渡し前の建物の全体的な確認は必要不可欠だと言えるでしょう。

新築と中古、購入時の最大の違い

新築と中古の最大の違いはなんといっても「売主の品質の価値観」です。

新築住宅では外壁、屋根、壁紙、床、設備等の問題は基本的に売主が直してくれますし、壁紙の汚れや床のちょっとしたキズなども引き渡し前であれば直ぐに対応してくれます。

しかし中古住宅ではそういった対応は殆どありません。

基本的には現状引き渡しが一般的、傷汚れも「こういうものです」と言われ、設備が劣化していても「数年したら交換しないといけないかもしれませんね」と流されてしまいます。

ネットで中古住宅の雨漏りやシロアリ被害などのトラブル事例を調べてみると売主は「いや、中古なんだから多少の不具合は当たり前でしょ？」くらいの感覚の方が多い印象です。

これは仲介業者も同じで、売りたい側の意見だけを鵜吞みにして購入するのは少し注意が必要です。

築50年フルリノベ物件の裏側を見た話

築50年のフルリノベーション物件をホームインスペクションした時の話ですが、その建物は古民家風な大きな開口のある住宅で設備機器や建具は全て最新鋭、見た目も流行にのっている、非常に羨ましい物件だなというのが最初の印象でした。

しかし施工店曰く、構造にかかわる部分は何もいじっていないとのこと。不安が頭をよぎり、その後の調査でそれは確信に変わりました。

小屋裏を見ると現行の建築基準に則っていない昔ながらの木を組んだだけの梁、さらに床下では柱や床を支える木束が至る所でシロアリの被害に遭っている状態でした。

これでは万が一の地震で倒壊するリスクが非常に高い、危険な建物だと言わざるを得ません。

しかもどうやら施工店も状況は把握していたらしく、明言は避けていましたが要約すると「構造体には触れない契約の為、特段いじらなかった」と言っていて思わず唖然としてしまいました。

このように中古住宅は新築であれば起きないであろう事態も決して珍しくありません。

見た目の綺麗さだけで安全と判断するのは非常に危なっかしいと言えるでしょう。

リフォームは「現状把握」が一番の肝

中古住宅をリフォーム前提で購入された方に多いのが「思ったよりもお金がかかりそう・・・」という悩みです。

業者の提案を聞いているうちに予算がどんどん大きくなり、「これだったら新しい家を建てるのと変わらないかも…」となってしまうことも。

また、年数が経過した建物ほど隠れた場所で不具合が見つかるケースが多く

「小屋裏で雨漏りしている」
「床下がシロアリ被害に遭っている」
「屋根材が劣化している」

などの想定外の修繕が必要なことが発覚し、本当にやりたかったリフォームに回すお金がなくなってしまった・・・というケースもあります。

ホームインスペクションでは建物全体の現状について、どこがどういった状態なのか、修繕の必要はあるのか、などを第三者の立場から報告します。

これらの情報は建物の改修計画を立てるのに非常に役立ちますし、「ホームインスペクションでこんな現状だと分かっている」と言っておけば不要不急のリフォームを勧められることもないと思います。

瑕疵保険の加入調査”同時実施”のお得技

実はホームインスペクションを活用すれば、瑕疵保険の加入調査をお得に実施できます。

瑕疵保険の加入調査で調べる項目は各インスペクション業者の調査メニューとかなり重複することから、瑕疵保険への加入調査を単体で行う場合と、ホームインスペクションと瑕疵保険の加入調査を同時に行う場合とで費用がほとんど変わらないケースが多いのです。

ちなみに瑕疵保険の加入調査で分かるのはあくまでも「加入できるかどうかの判定」だけ。建物の状態を詳しく知ることはできません。

ホームインスペクションで充実した調査をしつつ、追加の費用をほとんどかけずに瑕疵保険の加入調査も実施する、というスタイルはとてもお得と言えます。

中古住宅ホームインスペクションの調査例

外回り

外回りは劣化が進みやすい

モルタル外壁のひび割れ

屋根や外壁は自然災害や紫外線による影響を強く受けます。

前の持ち主がこのことを理解して定期的にメンテナンスを行ってくれているのが理想ですが、実際は何もせずに放置されて痛んでいる事がほとんどです。

屋根材が割れていて小屋裏を調べたら軽く雨漏りしていた・・・というケースも多く見受けられます。

よく見ると失われている”防水機能”

外壁を手で触ったとき、白い粉のようなものがつくようであれば要注意、これは「チョーキング」と呼ばれる塗料成分の分解によって起きる現象です。

チョーキングの発生は外壁が防水機能を失ってきていることを意味し、放置すれば建物の内部に雨水が侵入する原因にもなります。

ただし、いたずらに不安を煽って本来必要のない工事を迫る業者もいますので注意しましょう。

実はアブナイ壁際の植物

私がホームインスペクションでチェックするようにしている項目の1つに壁際の「植栽」があります。

あまり知られていませんが、実は植栽は建物にとってリスクになり得る事が多いのです。

サイディングと防水紙の間に入り込んだ植物

もし蔦や枝が伸びてきた時、建物に侵入して床下の換気状態を悪くしたり、外壁の防水を食い破ってしまう可能性も考えられます。

建物の近くに笹藪があり、床下でも繁茂していた

中古住宅では既にそういった現象が発生している場合もありますので、ぜひ注意を払っておきたいところです。

プロでも分からないことはある！？

住宅のプロである私たちでも、普通に建物を見て回っただけではどうしても分からないこともあります。

軒樋のジョイント設置忘れ

たとえばこちらのような明らか目視で確認できるような指摘事項でしたら簡単に発見することができます。

高所カメラを使い発見した雨樋の詰まり

しかし高所の場合、双眼鏡や2階からの調査だけではどうしても見えない場所も存在します。

そういった場所は高所カメラを用いた調査を行うことで不具合の有無を確認できます。

ただし特殊な機材を用いた調査は別料金になっている場合が多いため、料金プランは事前にしっかり確認しておきましょう。

室内

室内でも目につきにくい場所は多い

天井裏ではずれていた換気扇のダクト

中古住宅は新築住宅に比べて設備の不具合が起きるケースが多いので、事前の確認が大切です。

ちなみに設備調査はホームインスペクションでの必須項目では無いことから、オプション調査としているインスペクション業者も見受けられます。

「やってくれると思っていたら調査の対象外だった」とならないよう、事前に調査内容はしっかり確認しましょう。

(そもそも住み始めて使えないと困る箇所はオプションなどにせず標準の点検にするべきだと私は思います！)

その傾きは本当に不具合？

中古住宅ではさまざまな原因で建物に傾きが発生します。

たまに調査前にお客様から「自分で測ってみたら傾いているようなんだけど大丈夫なの？」とご相談をいただくこともあります。

しかし実際はちょっとした建具の調整や床の表面だけを張替えてしまえば問題というケースが多いです。

階段前や重い家具が置いていた床は凹みがちですし、しばらく開けていなかった窓や扉が動かなくなってしまうこともあります。

傾きは1箇所を測定しただけではリスクを正確に判断できない

傾きの原因が「不同沈下」などの構造的欠陥であるかを判断するには建物全体を調査する必要があります。

1ヶ所で傾いていたからといって危険とは言えませんし、反対に1箇所だけが問題なさそうでも全体で見たら大きな不具合が発生している可能性もあります。

総合的な判断が重要です。

時間差で分かる配管の水漏れ

配管からの水漏れは悪臭や害虫、カビの発生の原因になることも

中古住宅の配管では、パッキンが劣化して水漏れを起こしている場合があります。

もちろんすぐに水漏れが起きていることが分かればいいのですが、流した直後は何もなくても時間差でじわじわと染み出してくる場合もあります。

少し確認して特に何も問題がなさそうでも実は不具合が発生している場合もあるので気をつけましょう。

床下

シンク下だけじゃない！配管の不具合の発生箇所

不具合は床下で起きている場合も

設備は目に見えない場所で不具合が発生している場合もあります。

たとえば排水だとシンク下だけでなく、そのさらに下の床下で水漏れが起きているかも知れません。

地震での倒壊リスクを高める”シロアリ被害”

中古住宅の床下調査でよく見かけるのは「シロアリの被害」です。

シロアリが木材をエサに活動していることや湿気の籠もった環境を好むことから、人間の建物に被害を及ぼすことがあります。

シロアリが厄介なのは被害に気づきにくいことです。

根太や大引・土台といった見えない床下の木材が知らず知らずのうちに食べられているケースが中古住宅では非常に多いです。

構造部材のシロアリ被害は万が一の地震での倒壊リスクを大きく高めるので要注意です。

外からでは分からない木材の「腐朽リスク」

含水率が20%を上回っている場合、床下の換気に問題がある可能性が高い

木材には、どれだけ水分を含んでいるかを表す「含水率」という指標があります。

通常、中古住宅の部材の含水率はおおよそ10～20％ほどが目安ですが、何かしらの問題で床下の湿度が高い状態だと、木材の含水率も基準を大きく上回ってしまう場合があります。

含水率の高い木材はカビ・腐朽・シロアリ被害が発生しやすくなるため、リスクの有無は事前に確かめておきたいところです。

床下への進入調査を実施すれば、「含水率系」と呼ばれる機材を用いて見た目だけでは判断できない木材の状態を確かめることができます。

小屋裏

最も重要視すべき指摘事項

ホームインスペクションで最も重要視するべき指摘事項(不具合)の1つが「雨水の浸入」です。

雨漏りは建物の寿命を大きく縮める原因であることから、築年数がそれなりに経過している中古住宅では特に気にするポイントと言えるでしょう。

小屋裏の調査は基本的には目視で行いますが、進入調査をすれば「含水率計」など専用の機材を使ってより詳細に調べる事もできます。

気づかず放置すると”2次被害”で大きなダメージが

気づいた時には取り返しのつかない大きな被害になっていることも

雨漏り自体も建物を劣化させる原因になりますが、同じく懸念されるのが”2次被害”です。

雨漏りを放置すると

• 木材の腐朽
• カビの発生
• 断熱材の劣化
• シロアリの誘因
• 天井の染み

といったさまざまな更なる被害の原因となります。

特に比較的新しい中古住宅では、小屋裏の断熱材が水を溜め込んで知らず知らずのうちに被害を進行させてしまう場合もあるので注意が必要です。

少なくとも購入時に小屋裏に異常がないか、しっかりと確かめておくことをおすすめします。

小屋裏にはこんなリスクもある！？

中古住宅ではネズミやハクビシンといった害獣が小屋裏や天井裏に入り込んでいるケースがあります。

害獣が住み着いた建物では匂いやダニの発生、室内への侵入といったリスクがある

糞尿などが室内の天井に染みていれば気付けるかもしれませんが、厄介なのは先ほど同様に断熱材が敷かれていた場合です。

害獣は天井に敷かれている断熱材を布団代わりにしてその上に排泄している場合もあるため、小屋裏に進入してみないと気づけないこともあり注意が必要です。

中古住宅ホームインスペクションの費用相場

多くのインスペクション業者は調査費用を「5〜6万円程度」と謳っている場合が多いです。

しかし手間がかかる調査や住宅診断士自身に危険が伴う調査などは「有料オプション」となっています。

また、中古住宅のホームインスペクションは新築住宅よりも発見される指摘事項が多くなりがちなことから、調査にかかる費用も少し高めに設定されている傾向にあります。

それらの事情を考慮すれば、充実した調査にしようとすると最終的には12万〜15万円ほどに落ち着くケースが多いです。

もし「簡易的な調査でも問題ない」という場合は6〜7万円程度の基本的な調査を実施すればいいと思います。

反対に購入予定の中古住宅について「隅々まで建物を見る精度の高い調査を行いたい」と考えておられるようでしたら

• 床下への進入調査
• 小屋裏への進入調査
• 高所撮影用のカメラを用いた屋根の調査
• シロアリ探知機を使った特殊調査
• 基礎の鉄筋探査機を用いた調査

などの調査が含まれている12万〜15万円程度のプランを組むのがおすすめです。

中古住宅でのホームインスペクションの流れ

売主との情報共有

売主にはホームインスペクションの実施を必ず共有しておくようにしましょう。

情報の行き違いはトラブルの原因となりかえって自分達に不利な状況を作り出してしまう恐れがありますので注意しましょう。

また、中古住宅のホームインスペクションで気をつけなければいけないのは売主が居住中の時です。「ここは開けないでください」「撮影しないでください」は私たちもよく言われる言葉です。

家具や荷物で見えない箇所があったり点検口が塞がってしまっている場合もあります。

特に点検口が使えないと床下や小屋裏への進入ができずに調査精度に大きく影響してしまいかねませんので、事前に売主に進入の可否を確認しておくのがいいでしょう。

問い合わせ

インスペクション業者への問い合わせではまず①物件の住所と希望日、を伝えます。

土日祝日はどの調査会社も依頼が集中する傾向にあります。早めに連絡するか、平日で可能か売主側と調整するのがお勧めです。

日程のすり合わせができたら、

②連絡先
③構造（木造・鉄骨）や築年数
④延べ床面積
⑤図面の有無
⑥その他気になること

などを伝え、料金を確認しましょう。

多くの場合「床下・小屋裏調査」や「検査報告書の作成」は別料金となっています。

見積書などの書類は事前にメールで送られてきますので、希望する調査内容ではどの程度の料金になるかしっかりと確認されるとよいでしょう。

依頼を決定したら、図面を事前に共有しておくと当日の検査がスムーズになります。

必要な資料の準備

調査自体は平面図があれば行えますが、

• 立面図
• 短計図
• 基礎伏図
• 小屋伏図

といった資料を用意しておけばより検査精度が高まります。 なるべく揃えた状態で調査に臨みましょう。

中古物件では図面が残っていない事もありますが、間取り図（不動産屋の募集図面）だけでも揃えておくことをおすすめします。

一応図面が何も無い場合でもホームインスペクション自体は実施できますが、調査の精度がどうしても落ちてしまうリスクがあります。

また、図面作成は対応していなかったり別料金の場合もあるので注意しましょう。

調査の実施

住宅診断士から大まかな説明を受けた後、調査に移っていきます。もし事前に知りたいことや気になっていることがあれば遠慮せずにどんどん相談してみましょう。

中古住宅のホームインスペクションにかかる時間は一般的な延床面積125㎡以内の物件であれば3時間から4時間ほどです。

調査日のスケジュールは前後に余裕を持って組んでおくのがおすすめです。

万が一の欠陥住宅のリスクを考えると、時間をかけてでも、じっくりと行えるような段取りにしておいた方がいいでしょう。

ちなみに当日の天気はよほどの悪天候でなければどの業者も実施するはずですが、調査内容によっては「見れない」と言われるケースがあるかもしれません。

気になるようならインスペクション業者に調査内容と天候との関係を確認しておきましょう。

調査結果の報告

報告は30分〜1時間程度で行われます。

中古住宅ではよほど事前に「問題ありません！」と名言していた箇所で指摘事項を発見した場合を除き、新築ほど細かな傷や汚れなどは売主に考慮してもらえないと思っておきましょう。

たとえ外壁や屋根などの重要な箇所で指摘事項が見つかっても「そうですか。今後のメンテナンスが必要ですね」となるだけのことが多いです。

ちなみに調査結果は売主としても自分の家がどんな状態なのか、聞きたいところだとは思います。

しかし調査結果の報告相手は基本的には買主です。もし「買うかどうか決まってないのに内容を売主には聞かれたくない・・・」という場合はその旨を住宅診断士に伝えてみましょう。

診断報告書の送付

検査当日の説明をとりまとめた診断報告書が数日後に発行されます。インスペクション業者によっては調査時に撮影した写真データに関しても貰える場合もあるので確認しておくといいでしょう。

診断報告書は、将来のメンテナンスや売却時に大変役立ちます。万が一の紛失に備えて紙とデータの両方で受け取っておけば安心かも知れませんね。

中古住宅のインスペクション業者選び

公平な調査を行ってもらうコツ

非常に残念なことですが私も以前、ある仲介業者から「指摘を見つけてもあまり大きなものは言わないでほしい」と声をかけられたことがあります。

もちろん断り、調査報告時には包み隠さず見つけた不具合を全てお伝えしました。(その後お願いをしてきた仲介業者とは連絡がつかなくなってしまいました)

もちろんそういった業者はごく一部だとは思います。しかし頼んでくるというのはやはり受けるインスペクション業者がいるからに違いありません。

もしもの不安を無くしたいのであれば、やはり自分でインスペクション業者に依頼するのが確実でしょう。

また、ここでもう1つ注意すべきはインスペクション業者とハウスメーカー・施工店のつながりです。

インスペクション業者が複数の事業を展開している場合、別の事業での関係で気を遣って指摘できない場合もあります。

調査依頼前に自分の購入希望物件のハウスメーカーを調査会社に伝え「関わりはないですよね？」と確認しておきましょう。

調査実績を簡単に見抜く方法

あまり知られていない方法ですが、そのインスペクション業者の調査実績を簡単に推し計るちょっとしたテクニックがあります。

それは「基本プラン」の調査項目を調べることです。

オプション制の項目は物件によってやる場合とやらない場合がでてくる一方、標準メニューであれば全ての物件で必ず調査を実施します。

つまり、標準メニューとして調査を実施しているということは、それだけその調査を数多くこなしていることを意味します。

ホームインスペクションは知識はもちろんですが「経験」も非常に重要です。(その傾向が特に顕著なのは床下や小屋裏への進入調査です)

もし気になるインスペクション業者を見つけた時は、基本プランでどのような調査を行っているのか、調べてみるといいと思います。

まとめ

今回は中古住宅のホームインスペクションについてご紹介してきました。

「家」はとても大きな買い物です。もし後になってシロアリの被害や雨漏りなどが発覚すれば、とても面倒なことになります。

昨今は物価高騰の影響もあり中古住宅の需要が急速に高まっています。

予想外のトラブルをなくし、安心して住み始めるためにも、是非ホームインスペクションの活用を検討してみてはいかがでしょうか？

ホームインスペクションについてはこちらのページでも詳しくご紹介していますのでチェックしてみてください。

最後までお読みいただきありがとうございました。