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ホームインスペクション|住宅診断を依頼するときの注意点【完全版】

タイトル
「ホームインスペクション」。最近耳にする機会が増えてきた言葉です。でもホームインスペクションって何?と思われる方がまだまだ大多数ではないでしょうか。
もしかしたら「ホームインスペクション」や「インスペクション」、「住宅診断」と検索してこの記事に辿り着いた方も多いでしょう。ということでこの記事では、”何か判らない”という方から、”詳しく知らない”、”実施を検討している”という方まで、これを読めばある程度理解出来る内容となっています。ポイントを分けていますので、インスペクションの理解、活用の参考にしてみてください。

大原写真 e-LOUPEインスペクター 大原

 

そもそもホームインスペクションって?

ホームインスペクションとは住宅に欠陥や劣化、改修箇所があるかを確認する住宅診断サービスのことです。ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれるプロが調査することで、建物がどのような状態であるかを把握することができます。住宅の購入前に行うことが可能なので、近年ではホームインスペクションを利用してから住宅の購入を検討される方が増えるようになりました。また、住宅の売却を検討している方も住宅の状態を知ってから市場へ売り出すことが出来るとあって、利用される方が増えています。

インスペクションの外周調査
とはいえホームインスペクションは平成25年に国土交通省からガイドラインが示されたばかり。宅建業法の改正で売買時のホームインスペクション(建物状況調査)告知義務が平成30年4月(2018年4月)に始まるとはいえ、まだまだ整備されている途中段階。業者によりサービスの内容、価格などは様々なのが現状です。

 

ホームインスペクションは公平な立場で診断・報告をする

ホームインスペクションを行う住宅診断士は「公平な立場」で住宅診断を行います。そのため、「買主」「売主」のどちらかが有利になるような発言や行動は行いません。ホームインスペクションは良い所も悪い所も含め、調査で得た内容を正直にお客様へお伝えします。

インスペクションの報告

 

リフォーム業者を勧めたり住宅の購入を勧めたりしない

ホームインスペクションでは客観的な意見をお伝えしますので、「リフォーム業者を勧める」「住宅の購入を勧める」といったことはありません。ホームインスペクターは、“リフォームの仕事を取るため”や“住宅を売るため”の営業マンではありません。あくまで住宅の欠陥や劣化、改修が必要な箇所を知ってもらうために住宅診断サービスを提供しています。
また、インスペクションの結果によりリフォームが必要な箇所についてアドバイスを行うとこがあります。しかし、これもあくまで生活を送る上で必要な改修ポイントについてお知らせしています。ですからひとつの目安として捉えておきましょう。客観的な診断と報告を行えるからこそホームインスペクションは信用性の高いものとして信頼されています。

 

ホームインスペクションでトラブル回避

ホームインスペクションは住宅購入前に依頼することでさまざまなトラブルを回避することができます。例えば、欠陥住宅購入トラブルやリフォーム費絡みの売主との金銭トラブルなどが挙げられます。売主とのトラブルを避けるためにも、住宅の購入を検討されている方はホームインスペクションの利用が賢明です。住宅の欠陥・劣化の有無や、改修が必要な場所、床下や天井に異常がないかを住宅診断士(ホームインスペクター)が調査しアドバイスしてくれます。事前に住宅の状態を把握することで、安心して安全な住宅を購入することができます。

インスペクションでわかったひび割れの例

欠陥住宅の購入トラブルを回避

欠陥住宅とは設計図通りに作られていない家のことで、安全性・快適性・使用性の面において生活に支障をきたす住宅を指します。

  • 雨漏りの多い住宅
  • 外壁・内壁に亀裂や破損がある
  • 床が傾いている

などは欠陥住宅の特徴といえます。住宅の購入を検討されている段階でホームインスペクションを行うことで、目的の住宅に欠陥箇所があるかどうかを住宅診断士が診断してくれます。

多額のリフォーム費用などの金銭トラブルを回避

中古住宅を購入する際に多くの場合で改修が必要になります。改修する場所の状態によって必要となる金額はケース・バイ・ケースです。中古住宅購入後、生活していくなかで不便さを感じて業者へ依頼した際に、予想以上のリフォーム費の見積もりを提示されて驚かれる方も多くいらっしゃいます。
なかには

「綺麗な家だから購入したのに、リフォーム費が高すぎる」
「売主からリフォームにこんなに費用がかかるだなんて説明されていない」

など、中古住宅購入後に売主と金銭トラブルに発展するケースがあります。住宅購入前にホームインスペクションを実施することでトラブルを回避できますし、住宅診断士が住宅を調査することで改修の時期の目安を把握することができます。

購入前の住宅診断で床下・小屋裏のトラブルを回避

中古住宅の築年数や経年劣化の状況によりますが、害虫や害獣が床下で巣をつくって生息している可能性もあります。特に床下トラブルで多いのはシロアリによる住宅被害です。普段目につかない場所だからこそシロアリ被害が発覚後、売主と

「シロアリがいるなんて説明を受けていない」
「駆除費用は負担してくれるんだろう」

といったようなトラブルに発展することがあります。

シロアリの被害
シロアリは乾燥や光を嫌うため床下の暗くて湿った空間を好みます。そして蟻道(ぎどう)と呼ばれる土のトンネルを作り柱・土台などの木材を食害していきます。食害された木材は最終的にスカスカとなり耐久年数が著しく低下してしまうのです。住宅購入の前にホームインスペクションを行うことで、住宅診断士が床下の状態を診断してくれます。ただし、床下や小屋裏の奥まで潜っての検査は住宅診断メニューに含まれていなかったり、オプションとして追加料金が発生することがあるのでホームインスペクション会社に確認してみましょう。

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納得してから住宅を購入しよう

購入前に住宅を下見する機会があると思いますが、「たぶん大丈夫」等と曖昧な判断をしてしまうと大変です。これから長く住み続ける住宅ですから、設備等に不具合があったら困ってしまいます。ホームインスペクションはプロの住宅診断士が、お客様が不安を抱えている箇所も含めて調査します。

ホームインスペクションで住宅の安全性がわかる

傾斜の調査
住宅の寿命は一般的に約30年だと言われていますが、地震や台風等の災害による影響を受けて30年未満で倒壊する場合もあります。冷蔵庫や食器棚・タンスなどに転倒防止対策を行ったとしても、住宅自体が災害に耐えられなかったら意味がありません。ホームインスペクションで住宅の欠陥や劣化について調べることで、改修が必要な箇所を知ることができます。目安となる時期や費用をアドバイスすることで先を見据えたリフォーム計画を立てることができるかもしれません。定期的にメンテナンスを施して、災害に強い家作りを目指しましょう。

資産価値の維持に繋がる

インスペクション実施後は、住宅診断士が詳しくまとめた「調査結果報告書」がお客様の手元へ届きます。この調査結果報告書を参考にして住環境を良くする計画を立てることができます。より良い住環境で生活を送るためにも、備品や設備を定期的にメンテナンスする事はとても大切です。また、メンテナンスした箇所の履歴は保存しておきましょう。なぜなら、ホームインスペクション時の「調査結果報告書」と、メンテナンスした箇所の「メンテナンス履歴」は住宅の資産価値を維持してきたことを証明する資料になるからです。もしかしたら住宅の売却を検討する日が来るかもしれません。住宅の資産価値を維持してきたことが分かれば、売値に影響する場合もありえるでしょう。

 

依頼するタイミングは?

ホームインスペクションはどのタイミングで頼むべきなのでしょうか。以下にベストなタイミングをまとめました。

住宅の申込み後・契約前に依頼するのがベストタイミング

ホームインスペクションは、「申し込み後・契約前」に頼むのが良いでしょう。なぜなら、申し込み前では住宅の交渉権利が無いからです。申し込み前に行ったとしても、他の人に先を越されてしまう可能性があります。また、契約後では、万が一診断結果を受けて契約を解消しようと思った時に、「契約時に支払った手付金」が戻ってきません。金銭面における負担が少ない「申し込み後・契約前」は、ホームインスペクションを頼むベストタイミングだといえるでしょう。

インスペクションのタイミング
また、近年では住宅売却前に売主がホームインスペクションを頼むこともあります。前もって住宅の状態を開示することで購入後に買主とのトラブルを避けるためです。

ホームインスペクションは何度もしなくていい

買主が安心して安全な住宅を購入するために必要な役割をホームインスペクションはもっています。住宅購入後、頻繁にホームインスペクションを行うのではなく、住宅診断を受けてお住まいのメンテナンス計画を立てていきましょう。診断された劣化や不具合に対して定期的なメンテナンスをしませんか。例えば、築年数の古い家を購入した場合、床下や天井裏で白蟻などの害虫が発生しているケースがあるかもしれません。こういったケースには、白蟻防除や害虫駆除を専門に取り扱っているプロへ連絡をして対処すべきです。

 

ホームインスペクション前に用意しておきたい資料

依頼するまえに、住宅の間取図や各種設備図を用意しているとスムーズに作業を進めることができます。資料がなくてもホームインスペクションを行うことはできますが、資料が多ければ多いほど住宅の欠陥や劣化・改修が必要な箇所を発見した時に原因がすぐに見つかるケースもあるので用意しておいた方が良いでしょう。

図面

 

住宅概要が分かる資料があるとスムーズに作業が進む

依頼するホームインスペクション会社によっては必要な資料に違いがあるかもしれませんが、事前に住宅概要の分かる資料を揃えて、ホームインスペクション会社へ提出するのが一般的です。一般的に必要な資料は、

  • 間取り図
  • 各種設備図・配置図
  • 地盤改良している場合は地盤調査報告書や施工報告書等

 

です。新築・中古住宅関係なく、これらの資料を全て揃えるのは時間がかかります。もし、ホームインスペクション前に全ての資料を揃えるのが困難な場合には、せめて間取図と診てもらいたい部分の資料だけでも揃えておくと良いでしょう。当日までにホームインスペクターは資料に目を通しているので、スムーズに診断を行うことが出来ます。

資料が揃わなくてもホームインスペクションはできる

住宅概要に関わる資料は中古住宅の場合、売主が各資料を残していない場合や売主から資料の引き継ぎがスムーズに行えない等が原因でなかなか資料が揃わないことがあります。一方新築住宅の場合、中古住宅に比べて資料は揃えやすいですが、全ての各種設備図や配置図等を集めるには時間がかかります。ホームインスペクション前に資料が揃わなくて心配になる方もいるかもしれません。これらの資料は、全て揃っていなくてもホームインスペクションを行うことは出来ます。住宅の欠陥や劣化箇所・改修が必要な箇所はホームインスペクターによる目視調査で行うからです。事前に資料を揃えて欲しい理由として、住宅に欠陥や劣化・改修箇所を発見した時の原因を確認する際に図面が役に立つからです。図面を調べるのが目的なのではなく、図面を見て住宅の不具合の原因を調べる目的で使用されます。

 

ホームインスペクションにかかる時間

ホームインスペクションは、30坪の住宅で3時間かかると言われています。ただし、住宅の大きさや面積、診断する内容や範囲によって所要時間は変わってくるでしょう。もし、時間が無い場合には、予め依頼する業者へ連絡をとって調整する必要があります。

所要時間のイメージ

 

欠陥住宅を買わないためにも時間をかけて住宅診断をするべき

ホームインスペクションは、中古住宅売買の際に気になる「欠陥住宅」「設備の不備」「耐久年数」などの不安要素を取り除くために買主が行う場合がほとんどです。万が一、欠陥住宅を購入した場合のリスク(金額など)を考えると、時間をかけてでも、購入前にホームインスペクションをする価値は充分にあるでしょう。

 

ホームインスペクションの流れ

1.お問い合わせ:ホームインスペクション業者へTEL・FAX・メール等で問い合わせます。

2.お見積:依頼内容を伝え、おおよその料金の確認を行います。

3.お申込み:料金の確認後、住宅診断日を確認しましょう。

4.必要書類の提出:各社異なりますが必要書類の提出を求められる場合があります。

5.ホームインスペクションの実施:現地でホームインスペクターによる住宅診断が行われます。基本的にご依頼者様も立ち会います。診断当日に結果を聞くことができます。

6.報告書:後日、ホームインスペクターによる報告書が届きます。診断内容を確認し、疑問や質問があれば問い合わせましょう。

7.料金の支払い:ホームインスペクション業者へ料金を支払いましょう。

 

上記はホームインスペクションを申し込んでから完了するまでの簡単な流れになります。ほとんどの場合、現地でご依頼者様立会いの元で実施されます。また、診断当日はホームインスペクションの結果を聞くことができます。疑問・質問がある場合には、ホームインスペクターに聞いて不安を取り除きましょう。後日送付される報告書でも疑問・質問があれば問い合わてみましょう。

 

ホームインスペクションの方法

ホームインスペクションの方法には、大きく分けて「目視調査」と「機材調査」の2種類があります。基本的に住宅診断は目視調査で行う場合がほとんどですが、より詳細な診断を希望する方には機材を使用した調査を行うことがあります。

目視による住宅診断

ホームインスペクション(住宅診断)はホームインスペクター(住宅診断士)による目視調査で行われます。

外壁のチョーキング
外壁の劣化の確認

ホームインスペクターは、住宅の外周り・室内・床下・小屋裏・天井裏の状態や設備の状態などを目視によって各項目の状態を確認し、サービス内容によっては改修すべき箇所や目安の時期、おおよその改修費についてのアドバイスを行います。ホームインスペクション当日に診断結果を聞くことは勿論、後日、報告書が提出されます。
小屋裏や床下に関しては点検口から覗いての目視と、直接進入して確認するケースがありますので、調査範囲に関しては事前に確認しておきましょう。

機械を使用した住宅診断

機材を使用した住宅診断は目視調査よりも詳細な結果を知ることができます。例えば、雨漏りの有無や住宅の傾き、基礎・外壁のひび割れ、コンクリート内部の鉄筋の状態などです。

サーモグラフィによる調査
サーモグラフィーを使った調査
  • 水回り(雨漏りの有無・カビの確認・漏水調査)にはサーモグラフィカメラ
  • 住宅の傾きにはレーザーレベルや水平器
  • 鉄筋の状態を知る鉄筋検査器
  • 木材の水分含有率測定には水分計
  • シロアリの詳細調査にはシロアリ探知機(ターマトラック)

 

などがあります。お客様が住宅のどの部分を詳しく知りたいかによって使用する機材は変わってくるので、ホームインスペクション前に依頼業者へ相談すると良いでしょう。機材調査をするメリットは、明確な数値を把握することができ、より住宅に問題がないかどうかの判断として精度が上がることです。

 

ホームインスペクションで確認できる範囲

ホームインスペクションでは室内だけでなく住宅の外周りもホームインスペクターが調べてくれます。しかし、ホームインスペクターが確認できるのは目視出来る範囲になります。それは誤って室内を傷つけることがないようにするためでもあります。ですから、床下へ入るための点検口が設置されていない住宅では床下を調べることができません。それは天井・屋根裏や浴室等でも同じです。ホームインスペクションは目視確認できる範囲での欠陥や劣化・改修箇所があるかを調べますので調査のために出入口を作ることは含まれません。
また、ホームインスペクションは居住中の住宅でも行うことが可能ですが、大きい家具(洋服箪笥や食器棚など)は移動した際に室内を傷つける可能性があるため、家具周りは診断できない場合もあります。

 

ホームインスペクションの価格

ホームインスペクションは価格基準を設けていません。ホームインスペクターが所属している会社によって価格が異なっているのが現状です。目安として、目視による診断で5万円前後、床下や小屋裏に直接進入する診断や精密機器を使う場合は10万円以上になります。ホームインスペクションの利用前に依頼を検討している会社へ問い合わせて価格を確認しましょう。

インスペクションの価格

初期投資をする価値は十分ある

前述の通りホームインスペクションにかかる価格は最低でも5万円は必要になるでしょう。決して安くない金額です。ですが、それだけの金額を支払う価値があります。ホームインスペクターの住宅診断によって、住宅が問題(欠陥・劣化)を抱えていないか、購入後に想定される改修箇所や必要になる価格を住宅購入前に把握することができます。買主にとって、安心して安全な住宅を購入できるメリットがあります。
また、出来れば床下や小屋裏といった普段確認することが出来ない箇所は点検口から覗くだけではなく、直接進入して調査してもらうことをおすすめします。なぜなら、そういった箇所こそ雨漏れやシロアリの被害、配管の漏水といった問題が起きていることが多いからです。

 

ホームインスペクション業者の選び方

業者を選ぶポイントは、経験や過去の実績、診断内容、インスペクターの能力、価格などから決めることになります。

診断内容によって依頼する業者を選びましょう

お客様がホームインスペクターに診てもらいたい内容によって業者を選ぶのが良いでしょう。ホームインスペクション会社といっても、住宅の設計や監理、耐震診断、リフォームに秀でているなど、それぞれの会社で特色があります。また、依頼する住宅の構造に詳しいホームインスペクターが在籍しているのかどうか、これまでの経験や実績を確認することも大切です。

屋根裏のインスペクション
屋根裏や床下に入る業者は少ない!

 

信頼できるだけの経験や実績があるのか

信頼できるホームインスペクション業者を選ぶにあたって、これまでに携わってきた経験や実績は参考になります。依頼する住宅に似ている住宅を過去に診断していれば、住宅の構造からポイントを抑えたホームインスペクションが行われるでしょう。
診断の当日は「どういう人が診断してくれるんだろう・・・」と不安になる方が多いと思います。せっかく住宅の購入前や売却前にホームインスペクションを受けるのだから、信頼できるホームインスペクターに住宅の調査をお願いしたいですよね。
経験や実績を確認するのも勿論ですが、ホームインスペクターのコミュニケーション能力や説明の丁寧さにも注目してみましょう。信頼関係を築ける相手かどうか、結果を分かりやすく説明してくれるかどうかもとても重要です。

悪質業者に注意しよう

ホームインスペクション会社にはそれぞれで特色があるように、得意・不得意も少なからずあります。ですから、「どのような物件にも対応!」といった業者には注意が必要かもしれません。また、ホームインスペクションの価格は、目視調査であれば5~6万円前後、床下や小屋裏への進入、精密機器の使用などで10万円以上が相場とされています。もしも、この金額から大きく離れている場合には格安・高額問わずに注意が必要です。一部では、無料診断としてホームインスペクションを行う業者もいます。無料診断後に、耐震補強工事やリフォーム、外壁工事などを必要以上に強く勧めるケースがあります。無料診断と称してホームインスペクションを行い、診断結果を元に業者の利益となるような工事をお客様に勧めているケースもあります。
 

ホームインスペクションを通じて住宅メンテナンスの記録を

ホームインスペクションの記録は、住宅にとって必要なリフォーム箇所を知ることができるので、生活していて「雨漏りが気になる」「ドアの開閉がスムーズじゃない」などの不満と照らし合わせながらリフォーム工事の計画を組むことができます。計画的に工事を組むことは、“生活している人にとって“も”住宅にとって“もより良い住環境を作るために必要です。また、今後住宅を売買する機会があった際に、しっかりと住宅メンテナンスを行いリフォーム工事を行っていたことが証明できると適切に住宅が管理されていたかどうかを判断する材料になります。ホームインスペクションを受けて住宅メンテナンスの記録をとっておくことは、住宅の資産価値の高さや管理状態の良さをアピースする良い資料です。

 

まとめ

ここまでインスペクションについて書いてきましたがいかがでしたか? ホームインスペクションは日本で始まってまだまだ歴史の浅いサービスです。しかし既に欧米諸国ではインスペクションが当たり前となっていることからも、今後日本で普及していくことが予想されます。
2018年4月には、”ホームインスペクションの告知”が義務化されました。認知されるまでには時間がかかると思われますが、住宅を購入する際には知っておいて損のないサービスです。ホームインスペクションに対応した会社は探してみるとたくさん見つかります。もし、どのサービスが良いか判らないのであれば、この記事を参考に選んでみると良い業者が見つかるかもしれません。

 

「見えないところへの徹底した追求」がe-LOUPEの基本方針です。