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ホームインスペクション(住宅診断)って何?プロが徹底解説!

2022.07.07
大原

WRITER

大原 卓也

一級建築士 e-LOUPEインスペクター

建築設備会社を経て、株式会社テオリアハウスクリニックに入社。2013年より住宅インスペクション事業に携わる。住宅調査以外にも、不動産会社向けセミナーや建築士対象の研修会の講師も行う。JSHI公認ホームインスペクター。ドローン操縦士。

こんにちは。e-LOUPE(イールーペ)の大原です!

ホームインスペクションは住宅を購入する際に建物に不具合がないか、私たちのような建築士に調べてもらうサービスです。

2018年に不動産を取り扱う会社でホームインスペクション斡旋の告知が義務化されたことをきっかけに世間的にも広く知られるようになってきました。

しかしその反面、詳しい内容や手続の方法についてはあまり知られていないようにも感じます。

そこで今回は、一級建築士で毎日さまざまな建物を診断している私の経験を織り交ぜつつ、ホームインスペクションの内容のほか、費用や依頼の仕方についても本音で解説します。

知っておくと大変お得なこともありますので、ぜひ参考にしてください!

ホームインスペクションとは?

屋根の調査
まずはホームインスペクションとはどのようなサービスなのか、もう一度おさらいしてみましょう。

ホームインスペクションは素人では判らない住宅の問題を、住宅診断士(ホームインスペクター)と呼ばれる専門家が調査する住宅診断サービスです。

住宅診断士の役割は、売主と買主にとって「中立な立場」で建物診断することです。

あくまで住宅の欠陥や劣化、改修が必要な箇所を知ってもらうことに力を注ぎ、良い所も悪い所も含めて調査で得た内容を正直にお客様へお伝えします。

ホームインスペクションは元々は中古住宅の売買での活用が期待されていましたが、現在では

  • 新築住宅の購入時
  • リフォームか建て替えかの判断
  • 住宅の保証が切れる前(10年目)

など、様々な状況で利用され始め、中古・新築のどちらでも、住宅購入時に行うことは一般的になりました。

家が一生の高い買い物と考えれば、多くの方がホームインスペクションを行うようになったのも当たり前の状況だといえます。

住宅購入やリフォームはトラブルだらけ!?

ホームインスペクションを活用するメリットとしてまず挙げられるのが、住宅会社やリフォーム会社とのトラブルを未然に防げることです。

住宅購入やリフォームでは、様々なトラブルが起きる可能性があります。

意外と多い軽微な欠陥
ビスなし
軽微な欠陥の例:ビスがない

明らかな住宅の欠陥だけではなく、微妙に気になる不具合など、素人ではどこまで指摘していいものなのか判断が出来なかったり、今後の付き合いを気にして言いにくい・・・ということがよくあります。

内覧会では営業マンの説明を受けて、壁紙の傷程度の指摘で終わった・・・という話もよく聞きます。

そんなときこそ、住宅診断士が心強い味方になってくれます。

屋根裏のボルトのゆるみなど、自分では気づけないものや言いにくいこともホームインスペクターであれば事実を淡々と伝えることができるので、住宅会社も引渡し前であれば、急いで修繕することになります。

リフォームで予算を大幅に超える請求
リフォーム
住宅のリフォームを検討されている方で多いお悩みが「予算を大きく上回るような過度なリフォームの提案」です。

不要なリフォームをどんどん勧められて予想以上の金額になってしまい、最終的には建て替えとほとんど変わらない状況になってしまった・・・なんてことも。

ホームインスペクションでは、どこの部位がどの程度痛んでいるのか、修繕が必要なのか、などを網羅的に報告します。

本当に傷んだ部分から優先順位をつけて修繕を行うことができるので、無駄な費用を掛けずに計画的にリフォームを行うことが可能になります。

ホームインスペクションの「隠れた」メリット

室内の調査
過去のお客様からインスペクションを依頼して「得をした」と言われることがありました。

その理由が、

  • 事前にホームインスペクションの実施を住宅会社に伝えていたから建築中も丁寧に作業してくれた
  • ホームインスペクションの実施を伝えたとたん、住宅会社が改めて自主検査を行い、床下や屋根裏の掃除までしてくれた
  • 自分では強くは言えなかったことを、建築士の人が代わりに言ってくれて助かった

といったものです。

あくまでも参考例ではありますが、ホームインスペクションの存在で、住宅会社も緊張感をもって対応してくれるのは事実です。

また、トラブルといっても小さいものはほとんどのお客様が経験されています。

たとえ新築であっても、ビスが無かったりボルトが緩んでいたり、誤った部材の取り付け方が見つかったりします。むしろ何も問題がない家が無いくらいです。

しかしそれを自分ではどうしても言いにくい事もあるでしょうし、専門家が伝えたほうが住宅会社も迅速に対応してくれます。

建築士による調査という事実そのものが、買主にとって大きなメリットになることもあるのです。

診断報告書が果たす意外な役割とは?

診断報告書

ほとんどのホームインスペクション会社では、調査結果をまとめた「診断報告書」の作成をサービスとして取り扱っています(有料オプションの場合もあります)。

この診断報告書は住み始める時だけでなく、実は様々な場面で重要な役割を果たします。

診断報告書が手元にあるだけで、住宅購入時のホームインスペクションは将来の大きなリターンを期待することもできるのです。

売却時に有利な条件を引き出せる可能性も

住宅購入当時の状態や修繕の証拠を専門家の記録として残すことで、将来の売却時には有利な条件を引き出せる可能性があります。なぜなら、家そのものだけではなく、住んでいたお客様自身の信頼にも繋がるからです。

次に購入されるお客様の気持ちを考えてみてください。

過去の記録があるということは、家を大切に考える人だったと想像できますし、安心感が全然違います。購入する側からすれば、多少の金額差があったとしても、そちらを選びたくなるのは当然だと思います。

そういえば、ある大手住宅メーカーのお客様で新築時からの定期点検やシロアリなどのメンテナンス記録をすべてファイルにしていたことで、相場よりも大きな差額で売却できたそうです。

ホームインスペクションは建築士が行った信頼度がさらに高い記録ですから、大切に保管しておきましょう。

本当に必要なリフォームが計画的に出来る
年数が経過した中古住宅を購入した場合、ホームインスペクションで住宅の欠陥や劣化を調べることで

「雨漏りが発生している」
「シロアリの被害が見つかった」
「屋根に破損があった」

など、住宅の状態を正確に把握する事ができます。

このような明らかに修繕が必要な箇所がわかるのと同時に、経年劣化の現状を知ることもできます。

その結果、予算に応じて、メンテナンスの優先順位を計画することができ、リフォーム業者の言いなりにならずに済みます。

ホームインスペクションの検査結果を基に相談されれば、リフォーム業者も簡単には不要な工事を勧めにくいでしょう。

当然、ホームインスペクションの検査報告書と一緒に、メンテナンスの記録も保管しておくことが後々のメンテナンスのためにも大切です。

ホームインスペクションはいつ頼むべき?

インスペクションのタイミング
ホームインスペクションを頼むべきベストタイミングは2つ、「売買契約の直前」と「引渡し前の内覧会」です。

①:売買契約の直前
診断結果によっては購入を見送るつもりであれば、売買契約をする直前のタイミングです。

特に中古住宅の購入ではこちらのパターンです。なかには契約直前にホームインスペクションを入れることを断る不動産会社があります。

理由はいくつかあるのですが、いずれにしてもそのような不動産会社から購入するのは、あまりお勧めできません。むしろ許可してくれる不動産会社であれば、信頼度も評価できますし、建物の劣化状況によってはメンテナンスに応じてくれるかもしれません。

②:引渡し前の内覧会
購入することを前提としているならば、引渡し前の内覧会に同行して検査するのがいいでしょう。こちらは主に新築住宅購入の場合です。

お客様自身で確認できる壁紙の傷などをチェックしているあいだに、住宅診断士は建物全体の検査を行います。建物の状況にもよりますが、通常3~4時間は掛かりますので、不動産会社には必ずホームインスペクションを行うことを事前に伝えておきましょう。

ホームインスペクション全体の流れ

当日のイメージ
ここで、お申し込みから検査完了までの大まかな流れをご紹介します。

お問い合せ
電話やメールで問合せる際に、何を伝えたらいいのかが疑問だと思います。

まずは①診断してほしい物件の住所と希望日を伝えてください。

人気の診断会社だとすでに予定が埋まっている可能性があるからです。特に土日祝日はご依頼が集中するので、なるべく早めに連絡するか、平日に設定されることをお勧めします。

訪問が可能だと分かれば、

②ご自身の連絡先
③住宅購入、リフォームを検討など、どんなタイミングなのか
④新築、中古、構造(木造・鉄骨)築年数などの建物の状況
⑤総床面積
⑥図面の有無
⑦気になっていること(不動産会社のことなど)

これらを伝えて、料金を確認してください。

このとき気をつけるポイントは、基本料金に何が含まれているのか必ず確認することです。多くの検査会社が「床下や屋根裏の調査」や「検査報告書」が別料金です。

料金に納得でき、ご依頼が決定したら、図面は事前にメールで共有しておくと、当日は検査がスムーズです。また、見積書などの書類は事前にメールで送られてきます。

必要な資料を用意
ホームインスペクションでは、建物の状況を可能な限り事前に把握しておくことが検査精度を高めることに繋がります。

依頼の際は以下の資料を用意しましょう。

  • 平面図
  • 立面図
  • 短計図
  • 基礎伏図
  • 小屋伏図

出来ればメールなどで事前に診断士に提出しておくのがお勧めです。その場合、当日は現地の検査に集中してもらうことが出来るからです。

とはいえ、たとえ全ての資料をそろえることが難しい場合でも調査そのものが行えないわけではないのでご安心ください。

もし資料一式を用意するのが難しい場合は、せめて間取り図だけでも揃えておくと良いでしょう。

当日に調査を実施
よほどの悪天候でなければ、基本的に検査を実施します。

まずは、住宅診断士から検査の内容について説明があります。もし事前に知りたいことがあれば、その時点で遠慮はせずに相談しましょう。

ただし、診断中は付きっきりでコミュニケーションを取るお客様もいらっしゃいますが、必要以上には控えた方がいいでしょう。

住宅診断士は診断に集中して状況を見ています。動作の反応や数値の確認といった調査の精度を高めるためにも、どうしても気になる点以外の確認は最後にまとめられることをおすすめします。

調査結果の報告
診断が完了すれば、タブレットを使って写真で状況の報告を受けます。

もしこのとき不動産会社の担当者がいるようでしたら、問題点を住宅診断士から直接、伝えてもらいましょう。

建築においては建築会社の仕様もあり、良くは無いがダメでもないという状況も存在します。

このくらいは仕方がないのかも・・・と買主の方が諦めていたこともインスペクションの指摘によって是正されることもあり、大変感謝される場合も多々あります。

特に見えない箇所である断熱材の敷設においては職人さんや現場監督の判断によってもかなり精度に差が出るところとなります。

やはりお客様自身では判断が出来ない微妙なことがありますので、そういう意味でも建築士の存在は非常に心強いと言えるでしょう。

後日、診断報告書が届く
検査当日は写真や口頭で説明がありますが、それらの結果をとりまとめた、診断報告書が数日後に発行されます。(e-LOUPEならメールデータとファイルに綴じた報告書の両方を提出いたします)

基本的な調査内容は共通ですが、検査会社によって、報告書の内容やボリュームは違います。そもそも診断報告書が別料金の検査会社もありますので、確認が必要です。

診断報告書は、将来のメンテナンスや売却時に大変役立ちます。紙とデータの両方で受け取っておけば、万が一紛失した場合も安心です。

ホームインスペクションの調査内容

ホームインスペクションの調査項目は沢山ありますし、その内容も調査会社によりまちまちです。

特に新築住宅の場合は明確な調査のガイドラインが存在するわけではなく、指摘事項をどこまで許容するかも各社で多少バラつきがあると思われます。

とはいえ、調査項目は基本的には柱や基礎といった「建物の構造上主要な部分」、屋根や軒裏などの「雨水の侵入を防止する部分」がメインとなっていると思われます。

そこにプラスアルファとして調査する場所を増やしたり、特殊な機材を用いた調査を追加していく・・・というイメージです。

ここでは、ホームインスペクションで調査する部位や項目について代表的なものに絞ってご紹介します。

屋根
高所カメラで撮影

高所カメラ
双眼鏡で確認

双眼鏡を用いた調査

屋根は雨漏りなどの問題に直接関わりますし、しかも直接確認することがとても難しい部位です。

そのことから、屋根に不具合がないことは建物を長持ちさせる上で非常に重要なのです。

ホームインスペクションでは屋根について

  • 破損やズレ
  • 変色の状態
  • 雨どいの詰まり

などを確認します。

ホームインスペクションは基本的には目視による調査です。

屋根についても基本は双眼鏡による調査で、オプションとして高所カメラやドローンによる調査を実施する、という調査会社が一般的です。

基礎
鉄筋探査機

鉄筋探査機による調査
クラックスケール

ひび割れの調査

基礎も建物の構造に関する重要な場所です。

もし地盤沈下が発生していたりクラック(ひび割れ)で強度が低下していた場合、

ホームインスペクションでは基礎はコンクリートのひび割れや施工不良などを調査していきます。

また、これまでの調査で多くのお客様が関心を寄せられていたのが「配筋について」です。

配筋が正しく行われているかは建物の耐久にも直接関わる大事な要素です。

とはいえ、配筋は建物の完成後には目視で調査を行うことができません。

専用の鉄筋探査機を用いた調査であれば、基礎の中にある鉄筋の間隔が基準通りか確認できるので安心です。

外壁
ビス
ビスの締め付けが不十分
モルタル

化粧モルタルの雑な仕上げ

外壁の継ぎ目が正しい処理がされているか、また中古住宅の場合は劣化状況を主に確認します。

そのほか、意外と盲点なのが設備取付のボルトが緩んでいたり、配管取付の壁の穴の処理が雑だったり、一般の方ではまさかと思われるような部分も丁寧にチェックします。

床下
根太の欠きこみ

根太の欠き込み
断熱材

落ちかけの断熱材

ホームインスペクションにおいて指摘事項を発見しやすいのは、人の目につく場所よりも死角になっていたり物理的に確認が難しかったりと「見えない場所」である事の方が多いです。

その中でも特に分かりにくいのが床下です。

床下がどうなっているかは家を建築した業者さんの性格や実力が一番わかる部分とも言えます。最近は少なくなりましたが、ペットボトルや材木の破片が置いたままなんてこともあります。見えない部分なだけに様々な問題が見つかります。

配管のズレ、柱のゆるみ、基礎のひび割れ、断熱材の設置状態、シロアリなど、チェック項目は多く、ここは入念にチェックが必要です。

床下の調査は標準メニューとして点検口からのぞいて、オプションで床下に進入しての調査、となっている事が一般的です。

小屋裏
天井点検口

天井点検口からの調査
小屋裏の内部

小屋裏に進入しての調査

小屋裏は建物の「見えない場所」にあたります。

そのため不具合が発生していたとしても気づきにくく、注意が必要な場所です。

先ほどもご紹介したように屋根は建物の中でも非常に重要な部位ですので、その裏側にあたる小屋裏についてもしっかりと調査を実施した方がいいでしょう。

小屋裏では雨漏りの形跡の有無やボルトの緩みなどを確認します。

床下と同様に、点検口からのぞいての調査を通常メニュー、直接進入しての調査をオプションメニューとしている調査会社が多いようです。

室内の診断
洗面所の排水管

排水管の調査
レーザーレベル

傾斜の測定

室内では、水道や換気扇、火災報知器など、設備の動作確認を行います。

必要に応じてレーザーレベルなどの機材を用いて調査を実施することもあります。

室内の調査については直接構造に関わらない部分も多く、調査会社によってインスペクションの対象とする項目はバラつきがあると思われます。

事前にしっかり説明を受けておくといいでしょう。

補足として、ホームインスペクションでは傷や汚れの調査は対象外としている調査会社が多いです。

これは傷や汚れをどこまで許容するかは個人の価値観によることや、第三者の立場を超えた過剰な指摘をすることにつながる恐れがあるからです。

なので、インスペクターと買い主とで役割分担を行い、建物の調査と傷・汚れの調査をそれぞれが同時並行で進めるのが理想と言えるでしょう。

調査費用や業者選びのポイント

ここまでホームインスペクションの流れやメリットについてご紹介してきましたが、依頼をするにあたって気をつけておかなければいけないことがあります。

それは、同じホームインスペクション会社でもやはり調査の品質には差が出てしまうということです。

ここでは、ホームインスペクションにかけるべき費用の目安や業者選びのポイントについてご紹介します。

費用はどれくらいにするべき?
ホームインスペクションにかけるべき費用は住宅の面積にもよりますが少なくとも10万円程度は必要だと思った方がいいでしょう。

これ以下の価格のホームインスペクションでは肝心な検査が省かれていたり、報告書が簡易だったりすることがあるので要注意です。

多くの業者はホームインスペクションの費用を「安く見せる料金設定」にしていることが多く、非常に分かりづらいです。

例えば、住宅の問題の多くは屋根裏や床下で発見されるものであるにも関わらず、価格を安く見せるために屋根裏や床下の検査が別料金になっているケースがとても多いです。

屋根や床下、屋根裏の調査を含めていくらなのか。報告書は基本料金に含まれているか。トータルの料金を確認する必要があります。

もしかすると「高いな・・・」感じてしまうかも知れません。

しかし、一般的に住宅は数千万円もする高い買い物であることを考えると、数万円の安さではなく品質の差で選ばれたほうが後悔することもありません。

また、そもそもホームインスペクションは国家資格を取得した専門家が1日がかりで狭い床下や天井裏をホコリまみれになりながら、素人では判断できない検査をしたうえ、数十枚に及ぶ検査報告書を作成するサービスです。

結果的に、インスペクションを体験されたお客様からは、費用以上のご満足をいただいております。(お客様の声はコチラ)

住宅購入で後悔しないためにも、ホームインスペクションへの投資は決して高くはないと自信を持ってお勧めします。

業者の評判の見分け方
お客様の声

口コミは一定の参考になるので要チェック!

ここで重要になるのがホームインスペクションの「業者選び」ですが、ホームインスペクション業者の品質ことを良く知っているのは、実は住宅販売会社だったりします。

多くの建物を販売している実績がある会社であれば、すでにいくつかのホームインスペクション業者を見ているからです。

参考までに聞いてみるのは一つの方法だと思います。

とはいえ、住宅販売会社から直接紹介してもらうのはあまりおすすめできません。なぜなら、公平な立場でホームインスペクションを実施することが難しくなるからです。

ちなみにリフォーム業者が無料で行うホームインスペクションなどもありますが、同様の理由で避けた方がいいでしょう。

また、Googleの口コミ情報は一定の参考になるので必ず見ることをお勧めします。

大事なのはコミュニケーション能力!?
ホームインスペクション業者選びでは価格や検査内容以上に、実は一番大切なことがあります。それは「住宅診断士のコミュニケーション能力が高いか」です。

こちらの検査依頼の要望を理解し、知りたいことをわかりやすく確実に答えてくれる。また、自分たちに代わって住宅販売会社に問題点を指摘してもらう。報告書も専門用語ではなく、一般の人でも理解できるように記載されていないと困ります。コミュニケーション能力が低いと、こちらの満足感が圧倒的に下がります。

事前に調べることは難しいですが、電話対応やGoogleの口コミ情報などで、そちらも可能な限り確認してみてください。

ホームインスペクターの本音


業者選びに困った方が出来るだけわかりやすいようにと、ホームインスペクションを詳しく解説しましたが、いかがだったでしょうか。

文中で記した通り、ホームインスペクションは曖昧な価格設定や診断する人のコミュニケーション能力を含めたスキルなど、業者選びは大変難しいです。

実際に他社で不満だったからと、改めて自社に診断を依頼される方もいらっしゃいます。

この解説が後悔の無い業者選びのお手伝いになり、もしe-LOUPEとご縁があったら嬉しいです。(e-LOUPEは東京をはじめ、埼玉、神奈川、千葉、茨城と関東一円でサービスを行なっています。もし興味を持っていただけたようでしたらぜひお気軽にお問合せください)

 

「見えないところへの徹底した追求」がe-LOUPEの基本方針です。